再調達価格とは、同じ建物を今もう一度建てるときに必要な、標準的な建築費として見積もる金額である。 つまり、同じ建物を今の標準的な値段で建て直したら、いくらかかるかという金額です。この記事では、建物の計算方法と、標準単価と実際の建築費の差を示します。
新築アパートの見積もりや中古の物件資料を前に、この建物はいくらとして評価されるのか、と迷う方は多いはずです。
物件の評価額は、金融機関が、貸すお金の裏付けとして見る物件の値段です。評価額を出すとき、建物で数えるのは、払った額ではなく標準の値段のほうです。標準を超えて払った分は、評価額に含まれません。
筆者の1棟目では、払った建築費6,150万円のうち1,785万円が評価額に含まれませんでした（筆者の計算）。
計算の手順は、モデルケース（説明のために作った仮の物件）で通して示します。単価×延床面積で出すところまでは、新築も中古も同じです。
結論
- 物件の評価で使う再調達価格は、払った建築費ではない。同じ建物を標準の値段で建て直した額
- 出し方は「国税庁が公表している1㎡あたりの標準単価×延床面積（各階の床面積の合計）」。中古は、そこから古くなった分を引く
- 払った建築費のうち、標準を超えた分は、理由があっても評価額に乗らない
- 超えた分まで借りると、その分だけ評価額に比べて借入が膨らむ。買う前に再調達価格を出し、借入と並べる
この記事では、土地の評価の出し方と、古くなった分を引くときの耐用年数の数え方は扱いません。どちらも積算価格とはで書いています。
再調達価格とは
物件の評価で使う再調達価格は、不動産鑑定の「再調達原価」と同じ考え方です。火災保険や固定資産税で出てくる、似た名前の金額とは別物です。
「再調達価格」は、不動産の実務で使われる呼び名です。物件の評価で使う定義は、国土交通省の不動産鑑定評価基準にある「再調達原価」です。
不動産鑑定評価基準は、不動産鑑定士が物件の値段を出すときのルールです。この基準は再調達原価を、物件を今つくり直すとしたら必要な、適正な費用の合計としています。
建物については、建てる人が建築会社に払う標準的な工事費に、建てる人がふつう負担する費用を足して出す、としています。基準が見ているのは、実際に払った額ではなく、標準的な工事費です。
「再調達価格」で調べると、火災保険の説明が多く出てきます。目的が違うので、保険の説明で見た金額を、物件の評価に使わないでください。
出典：国土交通省「不動産鑑定評価基準」／総務省「固定資産評価のしくみについて（家屋評価）」
建物の再調達価格の計算方法と計算例
建物の再調達価格は、国税庁が公表している1㎡あたりの標準単価に、延床面積を掛けて出します。
建物の再調達価格＝1㎡あたりの標準単価×延床面積
単価は、国税庁の「地域別・構造別の工事費用表」から取ります。国税庁が、災害で壊れた建物の損失を計算するために公表している、1㎡あたりの工事費です。都道府県ごと・構造（木造、鉄骨造など）ごとに分かれています。
表の数字は千円単位です（228なら22.8万円）。令和8年分では、埼玉県の木造は22.8万円/㎡です。
面積は、延床面積（各階の床面積の合計）を使います。まずは販売図面（物件の概要をまとめた資料）に載っている延床面積で出して構いません。
確かめるときは、確認申請書か検査済証を見ます。確認申請書は、建てる前に、建物が法律に合っているかを確かめてもらうために出す書類です。検査済証は、完成後の検査に合格したことを示す書類です。
中古なら仲介業者を通じて売主に、新築なら建築会社に、確認申請書か検査済証の写しを頼みます。
次のモデルケースで計算します（数字は説明のための例です）。埼玉県に新しく建てる木造3階建てのアパートで、延床面積は200㎡とします。
再調達価格＝22.8万円/㎡×200㎡＝4,560万円
使うのは延床面積のほうです。確認申請書には、共用の廊下などを除いた面積も書かれています。
モデルケースで、共用の廊下などを除いた面積（175㎡）を使うと、再調達価格は3,990万円で、570万円小さく出ます。
中古の建物では、求めた再調達価格から、古くなった分（経年劣化の分）を差し引いて評価額を出します。具体的には、残りの年数÷耐用年数を掛けます。耐用年数は、税法で構造ごとに決められた建物の使用年数です。
中古の建物の評価＝再調達価格×（残りの年数÷耐用年数）
構造が変われば、単価も変わります。中古のモデルケースは、千葉県にある鉄骨造（骨組みの鋼材の厚さが4mm超）の建物です。延床面積は200㎡、築10年とします。
再調達価格＝34.0万円/㎡×200㎡＝6,800万円
ここから古くなった分を引いた建物の評価の出し方は、積算価格とはで計算例とともに説明しています。
出典：国税庁「地域別・構造別の工事費用表（1㎡当たり）【令和8年分用】」
再調達価格から何がわかるか
再調達価格を出すと、払う建築費のうち、評価額に乗る部分と乗らない部分が分かります。乗らない部分まで借りると、その分だけ、評価額に比べて借入が膨らみます。
新築なら、見積もりの建築費から再調達価格を引きます。前述のモデルケース（埼玉県・木造・延床面積200㎡）で、建築会社の見積もりが6,000万円だったとします。見積もりの6,000万円は、消費税・外構・設計費を含む総額とします。
評価額に乗らない額＝6,000万円−4,560万円＝1,440万円
3階建てや、火に強い構造（準耐火構造）なら、高くて当然だと思った方もいるでしょう。
工事費用表の単価は、都道府県と構造（木造・鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造・鉄骨造）で分かれています。階数や、準耐火かどうかでは分かれていません。
階数が多いことや準耐火構造といった条件があれば、実際の単価が上がる理由にはなります。それでも、標準の単価で出す評価額には、超えた分は乗りません。理由があってもなくても、扱いは同じです。
建築会社に内訳を聞くのは、削れる差額を見つけるためです。
土地も含めて借入と並べます。モデルケースの土地は2,400万円で買ったとします。路線価（国税庁が道路ごとに公表している土地の値段）で出す土地の評価額も、同じ2,400万円とします。
総額8,400万円を全額借りた場合、評価額は土地2,400万円と建物4,560万円で6,960万円です。
借入−評価額＝8,400万円−6,960万円＝1,440万円
土地を評価額どおりに買った場合、建物の上乗せ1,440万円が、そのまま借入と評価額の差として残ります。
金融機関は、持ち主の物件を評価額に置き直して、資産と借入を並べた表（貸借対照表。BS）を作り直します。これを修正後BSと呼び、修正後BSで純資産（資産から借入を引いた残り）がマイナスになった状態を、実質債務超過と呼びます。
借入が評価額を上回った分だけ、修正後BSの純資産は減ります。
筆者の場合、1棟目（埼玉県川越市・木造3階建ての新築）は、建築費6,150万円のうち1,785万円が標準を超えました。総額8,570万円の全額を借り入れ、借入が評価額 約6,979万円を約1,591万円上回りました。この評価額は、土地を路線価、建物を工事費用表で出した筆者の計算で、金融機関の評価額と同じではありません。
この1棟目を持ったまま2棟目の融資を打診（融資を申し込む前の相談）したとき、筆者は地方銀行とネット銀行から断られました。示された理由は、実質債務超過や、自己資金・事業規模でした。標準を超えた分まで借りてできた差は、次の融資を断られる理由の1つになります。
今なら筆者は、1棟目に土地から新築は選びません。建築費の上乗せ分が、買った時点の評価額と借入の差になりやすいからです。
断られた記録は不動産投資の融資｜銀行開拓の記録に書いています。建築費の上乗せが評価額と借入の差になった経緯は土地から新築アパートの注意点に書いています。判定の方法は不動産の債務超過とはに書いています。
再調達価格を使うときの注意点
再調達価格は、使う表を取り違えず、売れる値段と混ぜずに使います。金融機関の数字とは違いが出るものなので、違いは質問で確かめます。
国税庁の表は2つあり、使うのは工事費用表です。 国税庁はもう1つ、「建物の標準的な建築価額表」も公表しています。
こちらは、売ったときの税金を計算する場面で使う表です。買ったときに土地と建物の値段が分かれていないとき、建物をいくらで買ったかを推し量るために使います。建てた年ごとの単価なので、今建て直すといくらかを出すには、工事費用表を使います。
再調達価格は、売れる値段ではありません。 筆者が参加している実務家の勉強会の整理では、売れる値段は、家賃から逆算して別に出すものです。
筆者も物件を選ぶときは、評価額で見ても、家賃から逆算した値段で見ても合格する物件を探します。家賃から逆算する見方は収益物件の選び方で書いています。
金融機関の単価は、金融機関ごとに違います。 国税庁の単価で出した再調達価格は、筆者が自分で出す目安です。
金融機関は、それぞれの基準の単価で建物を評価します。自分で出した数字と金融機関の評価との差を確かめるときは、次の質問をそのまま使ってください。
「この建物は、1㎡あたりいくらの単価で評価していますか」
買付（買いたいと売主に申し込むこと）や契約の前に、次の3つをやっておきます。
- 延床面積（㎡）に、工事費用表の同じ都道府県・同じ構造の単価を掛けて、再調達価格を出す
- 新築なら、見積もりの建築費の総額から再調達価格を引き、評価額に乗らない額を出す。中古なら、残りの年数÷耐用年数を掛けて、建物の評価を出す
- 土地の評価と合わせて借入と並べ、評価額より借入が多くならないかを確かめる
よくある質問
Q. 固定資産税の評価額を、再調達価格の代わりに使えますか。
使えません。固定資産税の評価額は、総務省の基準で建物を点数に置き換え、古くなった分も引いて出す額です。同じ建物を今建てるといくらか、という額にはなりません。
毎年届く固定資産税の明細（課税明細書）の額は、再調達価格の計算には使わないでください。
Q. 中古の物件は、売買価格のうち建物の分と比べればよいですか。
比べません。売買価格の建物の分は、売主と買主が土地と建物に振り分けた額で、建て直す値段とは決め方が違います。
筆者の2棟目の売買契約でも、建物の価格は、固定資産税の評価額の割合で振り分けて決めました。
中古は、再調達価格を出してから古くなった分を引き、その額を建物の評価として使います。
Q. 建築費が標準より高い物件は、買ってはいけませんか。
買ってはいけない、とは考えません。ただ、標準を超えた分は評価額に乗らないので、借入でまかなえば、その分だけ評価額に比べて借入が膨らみます。
筆者は、その差を受け入れるかどうかを、差の額ではなく、売るときに利益が見込めるかで決めます。見込めなければ買いません。
まとめ
建築費が標準より高いこと自体が、悪いわけではありません。再調達価格を出したら、次の3つを見てください。
- 建物の再調達価格（国の標準単価×延床面積）
- 払う額のうち、評価額に乗らない額
- 土地と建物を合わせた評価額と、借入の差
建物は、払った額ではなく標準の単価で数えます。評価額に乗らない分を借入と並べ、金融機関の目線で、買う前に判断してください。
この記事を書いた人：本業を持ちながら、収益物件を複数保有しています。宅地建物取引士・相続診断士。150人以上の資産拡大を支援してきました。自分の1棟目は、買った時点で借入が評価額を上回っていました（実質債務超過）。
現在お持ちの建物を国の標準単価で出し直して借入と並べると、評価額に乗らない分がどれだけ借入に残っているかが見えてきます。下記の無料相談では、これから1棟目を探す方から、どのような物件を購入すべきかという相談もお受けしています。
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