関西みらい銀行のフリーローン＜不動産担保型＞は、物件を家賃収入から評価し、評価次第で80%〜全額を借りられます（2026年6月時点の審査の目安）。対象は継続した収入のある個人で、審査の目安では物件・住まいとも全国です。このページでは、金利・融資期間・借りる人の条件を項目ごとの表にまとめています。
表の中で「※」を付けた内容は、2026年6月時点の審査の目安です。付けていない内容は、関西みらい銀行の公表資料（2026年2月2日現在）です。四半期ごと（次回は2027年1月）と、金利や条件が変わったときに更新します。
| 表の表示 | 情報の時点 |
|---|---|
| ※ | 2026年6月時点の審査の目安 |
| 表示なし | 公表資料（2026年2月2日現在） |
ほかの金融機関と、融資割合・金利・融資期間・エリアを並べて比べるときは、不動産投資ローンの金融機関一覧を見てください。
関西みらい銀行の特徴
- 不動産を担保にするフリーローンで、投資用不動産の購入にも使えます。融資額は300万円〜1億円です
- 物件を収益還元法（家賃収入から価値を計算する方法）で評価するため、融資割合は80%〜、最大で全額です（目安）
- 年収の規定はなく、継続した収入のある個人が対象です。物件・住まいとも全国が目安です
- 融資期間は「50年−築年数」で決まり、最長30年です（目安）
- 2026年10月1日に、変動金利型ローンの基準金利を0.25%上げました。同じ日に、JR西日本が株式の20%を取得しました
融資条件の早見表
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 商品名 | フリーローン＜不動産担保型＞ |
| 融資割合 | ※80%〜（物件の評価次第）。最大で全額 |
| 評価方法 | ※収益還元法 |
| 金利 | 審査で決まる（借入日の金利を適用） |
| 融資期間 | 30年以内 |
| 融資額 | 300万円〜1億円 |
| 申込人 | ※個人のみ |
| 年収 | ※規定なし（継続した収入があれば可） |
| 物件のエリア | ※全国 |
| 住まい | 日本国内 |
| 事務手数料 | 1,000万円超は165,000円（税込。1,000万円以下は55,000円） |
| 完済年齢 | 最終返済時86歳未満 |
| 団体信用生命保険 | 任意。加入すると金利に年0.2%上乗せ |
向いている人・合いにくい人
向いている人
この表は、すべて2026年6月時点の審査の目安です。
| どのような人か | 理由 |
|---|---|
| 関西以外に住み、関西以外の物件を買う人 | 物件・住まいとも全国が対象 |
| 会社員以外で、継続した収入がある人 | 年収の規定がない |
| 年収700万円以上、30〜60歳、勤続5年以上の会社員 | 銀行の評価額の100%以内まで借りられる |
| 既に他の借入がある人 | 既存の借入がマイナス評価にならない |
| 築20年までの物件を買う人 | 融資期間が最長の30年になる（55歳以下で借りる場合） |
合いにくい人
| どのような人か | 理由 |
|---|---|
| 1億円を超えて借りたい人 | 融資額は1億円以内 |
| 法人で借りたい人 | ※申込人は個人のみ |
| 築30年以上の物件を、長い期間の融資で買いたい人 | ※融資期間が20年以下になる |
| 61歳以上で団体信用生命保険に入りたい人 | 加入できるのは融資実行時60歳以下 |
| 消費者金融やカードキャッシングの借入がある人 | ※評価額の100%以内まで借りられる条件から外れる |
向いている人でも、積算評価額（土地と建物の値段を積み上げた評価額）が購入価格を下回る物件を全額の融資で買うと、買った後のバランスシートが悪くなります。バランスシートが悪くなる仕組みは、「積算・BSで見たときの注意」で示します。
関西みらい銀行で融資が出ると提案された物件の積算割合と、買った後の修正後BSを、無料相談で一緒に確かめられます。これから1棟目を探す方も、金融機関が見る評価から、どのような物件を購入すべきかを相談できます。
2026年の主な変更
| 日付 | 変わったこと |
|---|---|
| 2026年8月3日 | 短期プライムレートを年3.200%から年3.450%に上げた |
| 2026年10月1日 | 変動金利型ローンの基準金利を年3.325%から年3.575%に上げた |
| 2026年10月1日 | JR西日本が株式の20%を取得し、同社の持分法適用関連会社になった。りそなホールディングスの連結子会社は続く |
| 2026年11月2日（予定） | 短期プライムレートを年3.450%から年3.700%に上げる予定（9月24日公表） |
短期プライムレートとローン基準金利が、この商品の金利にどう反映されるかは公表されていません。借りている人は、関西みらい銀行に確認してください。
出典：りそなホールディングス「関西みらい銀行 短期プライムレートの引き上げについて」（2026年6月17日）／関西みらい銀行「ローン基準金利の見直しについて」（2026年9月30日）／りそなホールディングス「JR西日本とりそなグループによる資本業務提携に係る株式譲渡の完了について」（2026年10月1日）／同「関西みらい銀行 短期プライムレートの引き上げについて」（2026年9月24日）
対象エリア
この表は、すべて2026年6月時点の審査の目安です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 物件のエリア | 全国 |
| 住まい | 日本国内（全国） |
金利・手数料
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 金利の決め方 | 審査で決まる。借入日の金利が適用される |
| 金利の種類 | 変動金利か固定金利（審査で決まる） |
| 金利の目安 | ※年2.30%〜（2026年6月時点） |
| 変動金利の見直し | 年2回（4月1日・10月1日） |
| 変動金利の上限 | 年10.0% |
| 団体信用生命保険 | 任意。加入すると金利に年0.2%上乗せ（保険料は銀行が負担） |
| 事務手数料 | 1,000万円以下55,000円／1,000万円超165,000円（税込） |
| 担保調査手数料 | 1,000万円以下55,000円／1,000万円超165,000円（税込） |
| 保証料 | 金利に含まれる |
| その他の費用 | 印紙代・登記費用などの実費 |
| 繰上返済 | 一部・全額とも可能（条件あり） |
| 返済方法 | 毎月の元利均等返済 |
金利の目安は2026年6月時点のもので、その後の金利引き上げは反映していません。申し込む時点の金利を確認してください。金融機関の種類ごとの金利水準は、不動産投資の金利相場で書いています。
出典：関西みらい銀行「フリーローン＜不動産担保型＞ 商品概要説明書」／同「フリーローン＜不動産担保型＞」／同「フリーローン＜不動産担保型＞の金利はどのように決まりますか？」
融資期間
| 項目 | 融資期間 |
|---|---|
| 融資期間 | ※50年−築年数（最長30年） |
| 公式の範囲 | 1年以上30年以内（1カ月単位） |
| 年齢の上限 | 最終返済時86歳未満（60歳なら最長25年、65歳なら最長20年） |
| 団体信用生命保険に入る場合 | 最終返済時81歳未満（55歳なら最長25年、60歳なら最長20年） |
築年数別の早見表（目安・単位：年）
| 築年数 | 0 | 10 | 20 | 25 | 30 | 35 | 40 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 融資期間 | 30 | 30 | 30 | 25 | 20 | 15 | 10 |
築20年までは30年が目安です。築20年を過ぎると、築年数が5年増えるごとに5年短くなります。融資期間が短くなると、同じ借入でも毎月の返済が増えます。
融資割合・評価方法
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 融資割合 | ※80%〜（物件の評価次第） |
| 評価方法 | ※収益還元法 |
| 全額の融資 | ※収益還元法で評価するため、最大で全額も可能 |
| 融資額 | 300万円〜1億円（1万円単位） |
| 担保 | 土地・建物、またはマンション |
評価額の100%以内まで借りられる条件（目安）
この表は、すべて2026年6月時点の審査の目安です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 融資額の上限 | 銀行の評価額の100%以内（売買価格が上限）。通常の融資に上乗せできる額は最大1,000万円 |
| 使い道 | 不動産の購入、または借換え |
| 年収 | 700万円以上 |
| 年齢 | 30歳以上60歳以下 |
| 職業 | 給与所得者 |
| 勤続年数 | 5年以上（キャリアアップの転職は考慮） |
| 既存の物件 | 1戸ごとに賃料が返済を上回る（管理費を除く） |
| 他の借入 | 消費者金融・カードキャッシングの借入がない |
借りる人の条件
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 申込人 | ※個人のみ |
| 年齢 | 申込時20歳以上70歳以下、最終返済時86歳未満 |
| 収入 | 継続して安定した収入がある（パート・アルバイトも可。専業主婦・主夫は対象外） |
| 年収 | ※規定なし |
| 住まい | 日本国内 |
| 既存の借入 | ※マイナス評価にならない |
| 返済の履歴 | 過去に信用事故がない |
| 団体信用生命保険 | 任意。融資実行時60歳以下、最終返済時81歳未満 |
| 申込方法 | Web・FAX・店頭 |
融資期間の上限は、次の式です（目安）。
融資期間の上限 ＝ 50年 − 築年数（最長30年、かつ最終返済時86歳未満）
例えば55歳で築25年の物件を買うなら、50年−25年で25年です。年齢による上限は30年（85歳−55歳）のため、融資期間は25年になります。2棟目以降の金融機関を開拓する順番は、不動産投資の融資｜銀行開拓で書いています。
出典：関西みらい銀行「フリーローン＜不動産担保型＞ 商品概要説明書」／同「フリーローン＜不動産担保型＞」
対象になる物件・ならない物件
対象になる物件
使い道は原則自由で、投資用不動産の購入に使えます。担保にする物件は次のとおりです。
| 種類 | 内容 |
|---|---|
| 土地・建物 | 担保にできる |
| マンション | 担保にできる |
| 物件のエリア | ※全国 |
| 他の金融機関の借入 | 一本化（借換え）に使える |
対象外・注意が必要な物件
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 関西みらい銀行の既存ローンの借換え | 原則対象外 |
| 法人への転貸 | 対象外 |
| 投機的な資金 | 対象外 |
| 事業資金として使う場合 | 事業計画書の提出が必要 |
| 申込人と担保の名義が違う場合 | 担保を出す人の保証が必要 |
出典：関西みらい銀行「フリーローン＜不動産担保型＞ 商品概要説明書」／同「フリーローン＜不動産担保型＞」
積算・BSで見たときの注意
関西みらい銀行は物件を収益還元法で評価するため（目安）、積算評価額が購入価格を下回る物件にも、全額の融資が出ることがあります。
全額の融資で買うと、積算割合（積算評価額÷売出価格）が100%を下回る分だけ、借入が積算評価額を上回ります。上回った分だけ、保有物件を積算評価額に置き直したバランスシート（修正後BS）で純資産が減り、次の1棟の融資を受けにくくなります。
審査の目安では、既存の借入はマイナス評価になりません。それでも全額の融資を重ねるほど、修正後BSの純資産は減ります。
筆者は、まず積算割合80%以上の物件に絞り、そのうえで借入を積算評価額の内側に収められるかで買うかを決めています。業者から物件の提案を受けたら、次の1つを聞いてください。
「この物件の積算評価はいくらですか」
答えが売出価格の80%に届かなければ、筆者は融資が出ても買いません。80%を線にしている理由と、業者の答えを検算する方法は収益物件の選び方で、全額を借りたときに債務超過になる仕組みはフルローンとはで書いています。
よくある質問
Q. 関西以外に住んでいても借りられますか。
対象になります。公式の対象は日本国内に住む人で、審査の目安では物件・住まいとも全国です。
Q. 金利はいくらで借りられますか。
審査で決まり、借入日の金利が適用されます。2026年6月時点の目安は年2.30%〜で、その後の金利引き上げは反映していません。
Q. JR西日本が株主になったことで、借りている人に何か変わりますか。
現時点で、取引の変更は公表されていません。関西みらい銀行は2026年10月1日以降も、りそなホールディングスの連結子会社として続いています。
更新履歴
| 日付 | 内容 |
|---|---|
| 2026年10月3日 | 公開。公表資料は2026年2月2日現在、審査の目安は2026年6月時点 |
| 2026年10月8日 | 金融機関の一覧（比較表）へのリンクを追加。著者表示と無料相談の案内を、サイト共通の文に合わせた |
この記事の条件は、関西みらい銀行の公表内容と、2026年6月時点の審査の目安をまとめたものです。審査は個別に行われ、条件は変わります。申し込む前に、最新の条件を関西みらい銀行に確認してください。
この記事を書いた人：本業を持ちながら、収益物件を複数保有しています。宅地建物取引士・相続診断士。150人以上の資産拡大を支援してきました。自分の1棟目は、買った時点で借入が評価額を上回っていました（実質債務超過）。
このサイトでは、積算評価をもとにした物件の判断基準を発信しています。
無料相談では、金融機関の目線でバランスシートを引き直し、今後の拡大戦略を一緒に考えます。業者から提案を受けた物件の無料査定や、判断のセカンドオピニオンも行っています。まず60分でお話を伺います。
少しでも気になることがある方、話を聞いてみたい方、物件のセカンドオピニオンがほしい方、購入を迷っている方は、ぜひ公式LINEを友だち追加して、お気軽にご相談ください。友だち追加のあと、今の状況やお悩みを、トークにそのまま書いてお送りください。
