スルガ銀行の投資用不動産ローンは、物件次第で購入価格の90%〜全額を借りられる商品です（2026年6月時点の審査の目安）。審査の目安は、年収1,000万円以上で、個人の金融資産が3,000万円以上ある会社員です。このページでは、金利・融資期間・借りる人の条件などを、項目ごとの表にまとめています。
表の中で「※」を付けた内容は2026年6月時点の審査の目安で、付けていない内容はスルガ銀行の公表資料です。公表資料は、商品ページが2025年7月1日現在、商品概要説明書が2024年11月25日現在、短期プライムレートが2026年8月3日からの値です。四半期ごと（次回は2027年1月）と、金利や条件が変わったときに更新します。
| 表の表示 | 情報の時点 |
|---|---|
| ※ | 2026年6月時点の審査の目安 |
| 表示なし（商品ページ） | 2025年7月1日現在 |
| 表示なし（商品概要説明書） | 2024年11月25日現在 |
| 表示なし（短期プライムレート） | 2026年8月3日から |
ほかの金融機関と、融資割合・金利・融資期間・エリアを並べて比べるときは、不動産投資ローンの金融機関一覧を見てください。
スルガ銀行の特徴
- 物件次第で、購入価格の90%〜全額の融資を検討できます（目安）
- 審査の目安は、年収1,000万円以上の、上場企業かそれに準ずる企業の会社員です
- 審査の目安では、個人の金融資産3,000万円以上が必須です
- 融資額は最高10億円で、団体信用生命保険付きは最高3億円までです
- 2026年は短期プライムレートが2回上がり、8月3日から年2.875%になりました。11月2日に年3.125%へ上げる予定です（9月24日公表）
融資条件の早見表
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 融資割合 | ※購入価格の90%（物件次第で全額） |
| 金利の種類 | 変動金利 |
| 融資期間 | 35年以内 |
| 融資額 | 最高10億円（団体信用生命保険付きは最高3億円） |
| 年収 | ※1,000万円以上（上場企業などの会社員） |
| 金融資産 | ※個人の資産で3,000万円以上（必須） |
| 物件のエリア | ※1都3県 |
| 住まい | ※1都3県 |
| 取扱手数料 | 融資金額の0.55%（税込） |
| 年齢 | 借入時20歳以上70歳未満 |
| 完済年齢 | 最終返済時85歳未満 |
向いている人・合いにくい人
向いている人
| どのような人か | 理由 |
|---|---|
| 年収1,000万円以上の、上場企業などの会社員 | ※審査の対象に入る |
| 個人の金融資産が3,000万円以上ある人 | ※必須の条件を満たす |
| 1都3県に住み、1都3県の物件を買う人 | ※審査の目安のエリアに入る |
| 鉄骨造・RC造を長い期間で借りたい人 | ※融資期間が最長35年（49歳以下で借りる場合） |
| 借入額が数億円になる人 | 融資額は最高10億円 |
合いにくい人
| どのような人か | 理由 |
|---|---|
| 個人の金融資産が3,000万円に届かない人 | ※3,000万円以上が必須 |
| 1都3県の外に住む人、外の物件を買う人 | ※審査の目安のエリアから外れる |
| 築20年を超える木造を買う人 | ※木造は築20年以内が対象 |
| 諸費用も借りたい人 | 諸費用は融資の対象外 |
| 借入時に70歳以上の人 | 申し込めるのは借入時70歳未満 |
向いている人でも、積算評価額（土地と建物の値段を積み上げた評価額）が購入価格を下回る物件を全額の融資で買うと、買った後のバランスシートが悪くなります。バランスシートが悪くなる仕組みは、「積算・BSで見たときの注意」で示します。
スルガ銀行で融資が出ると提案された物件の積算割合と、買った後の修正後BSを、無料相談で一緒に確かめられます。これから1棟目を探す方も、金融機関が見る評価から、どのような物件を購入すべきかを相談できます。
2026年の主な変更
| 日付 | 変わったこと |
|---|---|
| 2026年2月2日 | 短期プライムレートを年2.375%から年2.625%に上げた。借りている人には1月中旬から返済予定表を郵送 |
| 2026年8月3日 | 短期プライムレートを年2.625%から年2.875%に上げた。借りている人には7月中旬から返済予定表を郵送 |
| 2026年11月2日（予定） | 短期プライムレートを年2.875%から年3.125%に上げる（9月24日公表）。借りている人には10月中旬以降に返済予定表を郵送 |
3つのお知らせとも、投資用不動産ローンを借りている人を対象に含めています。
出典：スルガ銀行「短期プライムレートの引上げについて」（2025年12月22日）／同「短期プライムレートの引上げについて」（2026年6月17日）／同「短期プライムレートの引上げについて」（2026年9月24日）
対象エリア
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 物件のエリア | 原則、スルガ銀行の支店がある地域（物件の状況などで個別に判断） |
| 審査の目安（物件） | ※1都3県 |
| 審査の目安（住まい） | ※1都3県 |
金利・手数料
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 金利の種類 | 変動金利 |
| 金利の決まり方 | 短期プライムレートに連動する長期貸出最優遇金利をもとに決まる |
| 短期プライムレート | 年2.875%（2026年8月3日から）。2026年11月2日から年3.125%の予定 |
| 金利の見直し | 長期貸出最優遇金利が変わると見直す |
| 返済額の見直し | 金利の見直し後、最初の約定返済日を基準に計算し直す |
| 返済方法 | 元利均等返済 |
| 取扱手数料 | 融資金額の0.55%（税込） |
| 繰上返済手数料 | 借入から5年以内は繰上返済額の2.0%。5年経過後は一部6,600円、全額11,000円（税込） |
| 団体信用生命保険 | 原則加入。保険料は銀行が負担 |
| 保証人 | 原則不要 |
物件を売って全額を返すときも、借入から5年以内なら繰上返済額の2.0%がかかります。金融機関の種類ごとの金利水準は、不動産投資の金利相場で書いています。
出典：スルガ銀行「投資用不動産ローン 商品概要説明書」／同「短期プライムレートの引上げについて」
融資期間
| 構造 | 融資期間 |
|---|---|
| 木造 | ※築20年以内が対象で、最長30年 |
| 木造（劣化対策等級を取得） | ※最長35年 |
| 鉄骨造 | ※最長35年 |
| RC造 | ※最長35年 |
| 商品の上限 | 1年以上35年以内（1か月単位） |
| 年齢の上限 | 最終返済時85歳未満（50歳なら最長34年、60歳なら最長24年） |
最長の35年を使えるのは、借入時49歳までです。木造の最長30年を使えるのは、借入時54歳までです。融資期間が短くなると、同じ借入でも毎月の返済が増えます。
融資割合・融資額
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 融資割合 | ※購入価格の90%（物件次第で全額） |
| 融資額 | 最高10億円 |
| 団体信用生命保険付き | 最高3億円（個人だけ） |
| 諸費用 | 融資の対象外（自己資金） |
| 分割実行 | 原則、建物の完成時に一括で融資 |
| 担保 | 物件に抵当権か根抵当権を設定。建物は火災保険に加入 |
借りる人の条件
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 年収 | ※1,000万円以上 |
| 勤務先 | ※上場企業かそれに準ずる企業 |
| 金融資産 | ※個人の資産で3,000万円以上（必須） |
| 資産背景 | 一定の資産背景があること |
| 年齢 | 借入時20歳以上70歳未満 |
| 完済年齢 | 最終返済時85歳未満 |
| 団体信用生命保険 | 原則加入。団信付きの借入は個人だけ |
| 法人名義 | 資産管理会社などの法人でも借りられる。原則、代表者が連帯保証人 |
最終返済時85歳未満のため、年齢で決まる融資期間の上限は次の式です。
融資期間の上限 ＝ 84 − 借入時の年齢（最長35年）
例えば55歳で借りる場合、上限は29年です。木造の最長30年（目安）にも届きません。複数の金融機関で借りる順番は、不動産投資の融資｜銀行開拓で書いています。
出典：スルガ銀行「投資用不動産ローン」／同「投資用不動産ローン 商品概要説明書」／同「法人向け投資用不動産ローン 商品概要説明書」
対象になる物件・ならない物件
対象になる物件
資産形成や資産活用のための、新築資金と購入資金が対象です。中古の物件にも使え、今の借入の借りかえにも使えます。
| 種類 | 使い道 |
|---|---|
| アパート・貸家 | 新築・購入・借りかえ |
| 賃貸マンション（1棟） | 新築・購入・借りかえ |
| 商業ビル・オフィス | 新築・購入・借りかえ |
| 投資用分譲マンション（1室） | 別の商品（プレミアムアセットプラン1）。融資額100万円〜1億円 |
対象外・注意が必要な物件
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 築20年を超える木造 | ※対象外 |
| 1都3県の外の物件 | ※審査の目安のエリアから外れる |
| 支店がない地域の物件 | 原則、対応エリアの外（個別に判断） |
| 競売物件 | 取り扱いなし |
出典：スルガ銀行「投資用不動産ローン」／同「プレミアムアセットプラン1 商品概要説明書」
積算・BSで見たときの注意
スルガ銀行は、物件次第で購入価格の全額まで融資を検討します（目安）。積算評価額が購入価格を下回る物件でも全額を借りると、借入が積算評価額を上回ります。
上回った分だけ、保有物件を積算評価額に置き直したバランスシート（修正後BS）で純資産が減り、次の1棟の融資を受けにくくなります。諸費用は融資の対象外のため、全額の融資を受けても、手元の金融資産は諸費用の分だけ減ります。
筆者は、まず積算割合（積算評価額÷売出価格）が80%以上の物件に絞り、そのうえで借入を積算評価額の内側に収められるかで買うかを決めています。業者から物件の提案を受けたら、次の1つを聞いてください。
「この物件の積算評価はいくらですか」
答えが売出価格の80%に届かなければ、筆者は融資が出ても買いません。80%を線にしている理由と、業者の答えを検算する方法は収益物件の選び方で、全額を借りたときに債務超過になる仕組みはフルローンとはで書いています。
よくある質問
Q. 金利はいくらで借りられますか。
金利の数値は公表されておらず、短期プライムレートに連動する長期貸出最優遇金利をもとに決まります。短期プライムレートは、2026年8月3日に年2.875%へ上がりました。
Q. 金融資産3,000万円には、法人の預金も入りますか。
審査の目安では入りません。個人が持つ金融資産で3,000万円以上が必須です。公式には「一定の資産背景を有している方」が対象とされています。
Q. 物件の購入にかかる諸費用も借りられますか。
借りられません。スルガ銀行は諸費用への融資を行っていないため、登記費用や税金などは自己資金で払います。
更新履歴
| 日付 | 内容 |
|---|---|
| 2026年10月3日 | 公開。公表資料は商品ページが2025年7月1日現在、商品概要説明書が2024年11月25日現在、短期プライムレートは2026年8月3日から。審査の目安は2026年6月時点 |
| 2026年10月8日 | 金融機関の一覧（比較表）へのリンクを追加。短期プライムレートの引き上げ予定（2026年11月2日、年3.125%）を追加。著者表示と無料相談の案内を、サイト共通の文に合わせた |
この記事の条件は、スルガ銀行の公表内容と、2026年6月時点の審査の目安をまとめたものです。審査は個別に行われ、条件は変わります。申し込む前に、最新の条件をスルガ銀行に確認してください。
この記事を書いた人：本業を持ちながら、収益物件を複数保有しています。宅地建物取引士・相続診断士。150人以上の資産拡大を支援してきました。自分の1棟目は、買った時点で借入が評価額を上回っていました（実質債務超過）。
このサイトでは、積算評価をもとにした物件の判断基準を発信しています。
無料相談では、金融機関の目線でバランスシートを引き直し、今後の拡大戦略を一緒に考えます。業者から提案を受けた物件の無料査定や、判断のセカンドオピニオンも行っています。まず60分でお話を伺います。
少しでも気になることがある方、話を聞いてみたい方、物件のセカンドオピニオンがほしい方、購入を迷っている方は、ぜひ公式LINEを友だち追加して、お気軽にご相談ください。友だち追加のあと、今の状況やお悩みを、トークにそのまま書いてお送りください。
