芝信用金庫の「しばしん不動産担保専用ローン」は、セゾンファンデックスが保証する不動産担保ローンで、事業者ビジネスローンは収益不動産の購入に使えます。対象は営業エリア内に住むか勤める個人・個人事業主と、国内に本店を置く法人です。このページでは、金利・融資期間・借りる人の条件を表にまとめています。
このページの内容は、すべて芝信用金庫の公表資料（2026年10月4日確認）です。融資割合・評価方法は公表されていないため、載せていません。四半期ごと（次回は2027年1月）と、金利や条件が変わったときに更新します。
| 表の表示 | 情報の時点 |
|---|---|
| 表示なし | 公表資料（2026年10月4日確認） |
ほかの金融機関と、融資割合・金利・融資期間・エリアを並べて比べるときは、不動産投資ローンの金融機関一覧を見てください。
芝信用金庫の特徴
- 信用金庫（会員になって利用する、地域の協同組織の金融機関）です。借りるには会員か、会員になる資格が必要です
- 不動産担保専用ローンは、株式会社セゾンファンデックスが保証会社（借り手が返せなくなったときに代わりに返す会社）です
- 事業者ビジネスローンの使い道に「収益不動産の購入」があり、不動産関連の資金は、融資期間が最長35年、融資額が5億円未満までです
- 金利は年3.70%〜5.99%の変動金利で、2027年3月31日の融資実行分まで期間限定の金利引き下げを行っています
- 店舗は東京都内38店、横浜市内8店、川崎市内3店の49店です（2026年3月末）
融資条件の早見表
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 商品名 | しばしん不動産担保専用ローン（事業者ビジネスローン） |
| 保証会社 | 株式会社セゾンファンデックス |
| 使い道 | 事業性資金（収益不動産の購入、修繕・改築、借り換えなど） |
| 金利 | 年3.70%〜5.99%（変動金利） |
| 融資期間 | 不動産関連の資金は35年以内（1年単位） |
| 融資額 | 300万円以上5億円未満（10万円単位） |
| 事務手数料 | 融資金額の1.1%（税込）。不動産関連の資金は上限なし |
| 担保 | 不動産に融資額の120%の根抵当権 |
| 連帯保証人 | 原則不要 |
| 団体信用生命保険 | 任意（付けると保険料分の金利を上乗せ） |
| 対象者 | 営業エリア内に住むか勤める個人・個人事業主、国内本店の法人 |
| 年齢 | 個人・個人事業主は融資実行時に原則20歳以上 |
向いている人・合いにくい人
向いている人
| どのような人か | 理由 |
|---|---|
| 東京23区・横浜市・川崎市などに住むか勤める人 | 営業エリアに入る |
| 資産管理法人で収益不動産を買う人 | 法人も対象（会員の資格と営業エリアの条件は要確認） |
| 1億円を超える額を借りたい人 | 融資額は5億円未満まで |
| 連帯保証人を立てたくない人 | 原則不要 |
| 親族の不動産を担保に加えられる人 | 三親等以内の親族の不動産も担保にできる |
合いにくい人
| どのような人か | 理由 |
|---|---|
| 営業エリアの外に住み、勤務先もエリア外の人 | 対象は営業エリア内に住むか勤める人 |
| 金利を固定したい人 | 変動金利のみ |
| 再建築不可、木造連棟式の物件を担保にする人 | 原則、取り扱いできない |
| 築年数の古いマンションを担保にする人 | 完済時に築50年以内が原則 |
| 借入額が大きく、手数料を抑えたい人 | 不動産関連の資金は手数料1.1%に上限がない（1億円で110万円） |
| 日本国籍がなく、永住者でもない人 | 日本国籍か永住者の在留資格が必要 |
向いている人でも、借入が積算評価額（土地と建物の値段を積み上げた評価額）を上回る物件を買うと、買った後のバランスシートが悪くなります。バランスシートが悪くなる仕組みは、「積算・BSで見たときの注意」で示します。
芝信用金庫で融資が出ると提案された物件の積算割合と、買った後の修正後BSを、無料相談で一緒に確かめられます。これから1棟目を探す方も、金融機関が見る評価から、どのような物件を購入すべきかを相談できます。
対象エリア
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対応エリア | 原則、芝信用金庫の営業エリア内（公表資料の注記：担保所在地は除く） |
| 東京都 | 東京23区と多摩地域の15市 |
| 神奈川県 | 川崎市・横浜市・大和市・相模原市（旧津久井町・旧相模湖町・旧城山町・旧藤野町を除く） |
| 埼玉県 | 和光市・新座市・朝霞市・戸田市 |
| 法人 | 日本国内に本店があること（原則、営業エリア内で取り扱い） |
東京都の15市は、武蔵野市・三鷹市・調布市・狛江市・西東京市・小金井市・府中市・稲城市・多摩市・町田市・東久留米市・小平市・東村山市・国分寺市・清瀬市です。営業エリアは、借りる人が住むか勤める場所の条件です。法人の扱いと、担保にする物件の所在地の扱いは、申し込む前に芝信用金庫に確認してください。
出典：芝信用金庫「しばしん不動産担保専用ローン（事業者ビジネスローン）」／同「概要」
金利・手数料
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 金利 | 年3.70%〜5.99%（融資日現在の所定の利率） |
| 金利の種類 | 変動金利 |
| 期間限定の引き下げ | 2027年3月31日の融資実行分まで実施中（引き下げ幅は公表資料に記載なし） |
| 事務手数料 | 融資金額の1.1%（税込）。上限11万円（税込） |
| 事務手数料（不動産関連の資金） | 融資金額の1.1%（税込）。上限なし |
| 手数料の支払先 | 保証会社（芝信用金庫の手数料は不要） |
| その他の費用 | 担保の設定・登記の費用 |
| 遅延損害金 | 年18.25% |
| 団体信用生命保険 | 任意。付けると保険料分の金利を上乗せ |
事務手数料は、不動産関連の資金では上限がありません。1億円を借りると110万円、3億円なら330万円です。金融機関の種類ごとの金利水準は、不動産投資の金利相場で書いています。
出典：芝信用金庫「しばしん不動産担保専用ローン（事業者ビジネスローン）」／同 パンフレット
融資期間
| 項目 | 融資期間 |
|---|---|
| 不動産関連の資金 | 35年以内（1年単位） |
| それ以外の資金 | 25年以内（1年単位） |
| 期日一括で返す場合 | 2年 |
| マンションを担保にする場合 | 完済時に築50年以内が原則 |
公表資料には、構造や築年数で融資期間を決める基準は載っていません。マンションを担保にする場合は、完済時に築50年以内という原則があり、融資期間の上限は次の式です。
融資期間の上限（マンション担保） ＝ 50年 − 築年数（最長35年）
例えば築25年のマンションなら、上限は25年です。
マンション担保の築年数別の早見表（単位：年）
| 築年数 | 15 | 20 | 25 | 30 | 35 | 40 | 45 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 融資期間の上限 | 35 | 30 | 25 | 20 | 15 | 10 | 5 |
融資期間が短くなると、同じ借入でも毎月の返済が増えます。
融資割合・担保
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 融資割合 | 公表資料に記載なし（物件ごとの審査で決まる） |
| 評価方法 | 公表資料に記載なし |
| 担保の設定 | 保証会社を担保権者とし、融資額の120%の根抵当権を設定 |
| 担保にできる不動産 | 個人事業主とその親族（三親等以内）、法人、法人の代表者とその親族、法人の役員が所有する不動産 |
| 本人以外の所有者 | 物上保証人（他人の借入のために、自分の不動産を担保に出す人）になる |
| 登記の手続き | 保証会社が指定する司法書士が行う |
| 火災保険の質権設定 | 不要 |
出典：芝信用金庫「しばしん不動産担保専用ローン（事業者ビジネスローン）」
借りる人の条件
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 住まい・勤務先 | 日本国内の営業エリア内に住むか勤める（法人は国内に本店） |
| 会員 | 芝信用金庫の会員か、会員になる資格がある |
| 年齢 | 個人・個人事業主は融資実行時に原則20歳以上 |
| 国籍 | 日本国籍（外国籍は永住者の在留資格がある人） |
| 収入 | 個人は安定継続した収入がある（給与所得者・法人役員・個人事業主・年金受給者など） |
| 保証 | 保証会社の保証が得られる |
| 連帯保証人 | 原則不要。保証会社が必要と判断すれば必要 |
1棟目の後に借りる金融機関を開拓する順番は、不動産投資の融資｜銀行開拓で書いています。
出典：芝信用金庫「しばしん不動産担保専用ローン（事業者ビジネスローン）」
対象になる物件・ならない物件
対象になる物件
使い道は事業性の資金で、収益不動産の購入が含まれます。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 収益不動産 | 購入、修繕・改築、購入時のローンの借り換え |
| 一戸建・土地の面積 | 制限なし |
対象外・注意が必要な物件
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 調整区域・非線引区域の農地 | 取り扱いできない |
| 底地 | 取り扱いできない |
| 再建築不可の物件 | 原則、取り扱いできない |
| 木造連棟式の建物 | 原則、取り扱いできない |
| マンション | 完済時に築50年以内が原則 |
| 借地上の建物 | 地主の承諾書が必要 |
| 定期借地権付マンション | 借地期間の終わる10年前までに返済を終えること |
| 税の滞納で差し押さえられた物件 | 差し押さえを同時に抹消すること |
| 未登記の不動産 | 原則、登記すること |
出典：芝信用金庫「しばしん不動産担保専用ローン（事業者ビジネスローン）」
積算・BSで見たときの注意
芝信用金庫の不動産担保専用ローンは、融資割合と評価方法を公表していません。購入価格の何割まで借りられるか、物件をどう評価するかは、申し込む前に芝信用金庫に確認してください。
借入が積算評価額を上回ると、上回った分だけ、保有物件を積算評価額に置き直したバランスシート（修正後BS）で純資産が減り、次の1棟の融資を受けにくくなります。
筆者は、まず積算割合（積算評価額÷売出価格）が80%以上の物件に絞り、そのうえで借入を積算評価額の内側に収められるかで買うかを決めています。業者から物件の提案を受けたら、次の1つを聞いてください。
「この物件の積算評価はいくらですか」
答えが売出価格の80%に届かなければ、筆者は融資が出ても買いません。80%を線にしている理由と、業者の答えを検算する方法は収益物件の選び方で、全額を借りたときに債務超過になる仕組みはフルローンとはで書いています。
よくある質問
Q. セゾン保証とは何ですか。
芝信用金庫の不動産担保専用ローンの保証会社が、株式会社セゾンファンデックスであることを指します。担保の根抵当権は保証会社が設定し、事務手数料（融資金額の1.1%）も保証会社に払います。
Q. 会社員でも、収益不動産を買う資金に使えますか。
公表資料の条件では、対象に入ります。対象には給与所得者を含む個人があり、事業者ビジネスローンの使い道に収益不動産の購入があります。営業エリア内に住むか勤めること、会員の資格があることが条件です。
Q. 金利はいくらですか。
年3.70%〜5.99%の変動金利です（融資日現在の所定の利率）。2027年3月31日の融資実行分まで、期間限定の金利引き下げを行っています。
更新履歴
| 日付 | 内容 |
|---|---|
| 2026年10月4日 | 公開。公表資料は2026年10月4日確認 |
| 2026年10月8日 | 金融機関の一覧（比較表）へのリンクを追加。著者表示と無料相談の案内を、サイト共通の文に合わせた |
この記事の条件は、芝信用金庫の公表内容をまとめたものです。審査は個別に行われ、条件は変わります。申し込む前に、最新の条件を芝信用金庫に確認してください。
この記事を書いた人：本業を持ちながら、収益物件を複数保有しています。宅地建物取引士・相続診断士。150人以上の資産拡大を支援してきました。自分の1棟目は、買った時点で借入が評価額を上回っていました（実質債務超過）。
このサイトでは、積算評価をもとにした物件の判断基準を発信しています。
無料相談では、金融機関の目線でバランスシートを引き直し、今後の拡大戦略を一緒に考えます。業者から提案を受けた物件の無料査定や、判断のセカンドオピニオンも行っています。まず60分でお話を伺います。
少しでも気になることがある方、話を聞いてみたい方、物件のセカンドオピニオンがほしい方、購入を迷っている方は、ぜひ公式LINEを友だち追加して、お気軽にご相談ください。友だち追加のあと、今の状況やお悩みを、トークにそのまま書いてお送りください。
