AGビジネスサポートの不動産投資ローンは、物件を収益性で評価し、購入価格の7割〜8割の融資が目安です（2026年9月時点の審査の目安）。年収と住まいの縛りはなく、全国の物件が対象です。このページでは、金利・融資期間・借りる人の条件を項目ごとの表にまとめています。
表の中で「※」を付けた内容は、2026年9月時点の審査の目安です。付けていない内容は、AGビジネスサポートの公表資料（2026年10月4日確認）です。四半期ごと（次回は2027年1月）と、金利や条件が変わったときに更新します。
| 表の表示 | 情報の時点 |
|---|---|
| ※ | 2026年9月時点の審査の目安 |
| 表示なし | 公表資料（2026年10月4日確認） |
ほかの金融機関と、融資割合・金利・融資期間・エリアを並べて比べるときは、不動産投資ローンの金融機関一覧を見てください。
AGビジネスサポートの特徴
- アイフルグループの、事業者向けの融資を行う貸金業者（ノンバンク）です
- 不動産投資ローンは、投資用不動産の購入資金に使えます。建物を建てる資金は対象外です
- 物件のエリアは全国です。審査の目安では、地方や離島の物件も検討の対象です
- 審査の目安では年収と住まいの縛りがなく、物件の家賃収入と経費から収益性を見ます
- 金利は固定金利型で年2.49%〜7.99%です。審査の目安では4%台〜6%台が中心です
融資条件の早見表
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 商品名 | 不動産投資ローン |
| 使い道 | 投資用不動産の購入資金（建設資金は対象外） |
| 金利（固定金利型） | 年2.49%〜7.99% |
| 金利（変動金利型） | 短期プライムレート（みずほ銀行）＋0.615%〜6.115% |
| 金利（審査の目安） | ※4%台〜6%台が中心（標準は4.99%） |
| 融資額 | 100万円〜5億円 |
| 融資期間 | 最長30年（360回以内） |
| 融資期間（審査の目安） | ※60年−築年数（最長30年） |
| 融資割合 | ※購入価格の7割〜8割が多い |
| 評価方法 | ※物件の収益性（家賃収入から経費を引いた額） |
| 年収・住まい | ※縛りなし |
| 物件のエリア | 全国 |
| 事務手数料 | 融資金額の0.00%〜3.00% |
| 早期返済の違約金 | 返済元金の2.00%〜5.00% |
| 対象者 | 法人・個人事業主、新たに事業として不動産投資を行う人 |
向いている人・合いにくい人
向いている人
| どのような人か | 理由 |
|---|---|
| 地方や離島の物件を買う人 | 物件のエリアは全国 |
| 年収や住まいで銀行の対象から外れる人 | ※年収と住まいの縛りなし |
| 築古・高利回りの物件を買う人 | ※物件の収益性で審査する |
| 1億円を超える額を借りたい人 | 融資額は5億円まで |
合いにくい人
| どのような人か | 理由 |
|---|---|
| 金利を低く抑えたい人 | ※4%台〜6%台が中心 |
| 購入価格の全額を借りたい人 | ※7割〜8割が多く、1〜2割の自己資金がいる |
| 再建築不可、借地・底地の物件を買う人 | ※取り扱いが難しい |
| 建物を新しく建てる人 | 建設資金は対象外 |
| 数年以内に売るか借り換える予定の人 | 早期返済の違約金が返済元金の2%〜5% |
向いている人でも、借入が積算評価額（土地と建物の値段を積み上げた評価額）を上回る物件を買うと、買った後のバランスシートが悪くなります。バランスシートが悪くなる仕組みは、「積算・BSで見たときの注意」で示します。
AGビジネスサポートで融資が出ると提案された物件の積算割合と、買った後の修正後BSを、無料相談で一緒に確かめられます。これから1棟目を探す方も、金融機関が見る評価から、どのような物件を購入すべきかを相談できます。
2026年の主な変更
| 日付 | 変わったこと |
|---|---|
| 2026年4月1日 | 親会社アイフルの持株会社として、ムニノバホールディングスが設立された（同日に東証プライムへ上場） |
| 2026年11月2日（予定） | 変動金利型の基準になるみずほ銀行の短期プライムレートが、年2.375%から年2.625%に上がる（9月18日公表） |
出典：AGビジネスサポート「ムニノバホールディングス株式会社の設立に関するお知らせ」／みずほ銀行「短期プライムレートの改定について」（2026年9月18日）
対象エリア
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 物件のエリア | 全国 |
| 離島 | ※検討の対象 |
| 住まい | ※縛りなし |
| 申込の方法 | 来店は不要 |
金利・手数料
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 金利（固定金利型） | 年2.49%〜7.99% |
| 金利（変動金利型） | 融資実行月の3か月前の月末の短期プライムレート（みずほ銀行）に0.615%〜6.115%を上乗せ |
| 変動金利型の幅 | 年2.49%〜7.99%（2025年3月時点） |
| 金利（審査の目安） | ※4%台〜6%台が中心（標準は4.99%、案件で上下） |
| 実質年率 | 15.00%以下 |
| 事務手数料 | 融資金額の0.00%〜3.00% |
| 事務手数料（審査の目安） | ※1%〜3%。手数料と金利の組み合わせを相談できる場合がある |
| 早期返済の違約金 | 返済元金の2.00%〜5.00% |
| 調査料・保証料 | かからない |
| その他の費用 | 印紙代、登記費用（実費） |
| 遅延損害金 | 年20.0% |
金利の目安は2026年9月時点で、その後の金利引き上げは反映していません。変動金利型の幅（年2.49%〜7.99%）は2025年3月時点の値で、短期プライムレートが変わると動きます。早期返済の違約金は、約定（契約で決めた返済の予定）より早く返す元金に2%〜5%を掛けた額です。金融機関の種類ごとの金利水準は、不動産投資の金利相場で書いています。
出典：AGビジネスサポート「不動産投資ローン」／同「貸付条件（不動産投資ローン）」
融資期間
| 項目 | 融資期間 |
|---|---|
| 商品の上限 | 最長30年（360回以内） |
| 審査の目安 | ※60年−築年数（最長30年） |
| 修繕の記録がある古い物件 | ※修繕履歴などを出すと、さらに長く取れる場合がある |
融資期間の目安は、次の式です。
融資期間の目安 ＝ 60年 − 築年数（最長30年）
例えば築40年の物件なら、目安は20年です。
築年数別の早見表（目安・単位：年）
| 築年数 | 25 | 30 | 35 | 40 | 45 | 50 | 55 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 融資期間 | 30 | 30 | 25 | 20 | 15 | 10 | 5 |
築30年までは、最長の30年が目安です。融資期間が短くなると、同じ借入でも毎月の返済が増えます。
融資割合・評価方法
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 融資割合 | ※評価額に掛け目（評価を割り引く掛け算）を入れるため、購入価格の7割〜8割が多い |
| リフォーム費用 | ※評価が出れば、購入資金とあわせて借りられる |
| 評価方法 | ※家賃収入と経費から収益性を見る（空室の改善計画も考慮） |
| 担保 | 土地・建物に（根）抵当権を設定。抵当順位は問わない |
| 本人名義でない不動産 | 担保にできる（所有者の担保提供と連帯保証が原則必要） |
| 競売物件 | 検討できる |
評価額に掛け目を入れるため、購入価格の1割〜2割は自己資金で出すのが目安です。
借りる人の条件
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象者 | 法人・個人事業主、新たに事業として不動産投資を行う人 |
| 年収・住まい | ※縛りなし |
| 保証人 | 原則不要。法人は原則、代表者の連帯保証が必要 |
| 法人の書類 | 本人確認書類、決算書、固定資産評価証明書、納税証明書など |
| 個人事業主の書類 | 本人確認書類、確定申告書、固定資産評価証明書、納税証明書など |
| 新たに始める人の書類 | 開業届や事業計画書・収支計画書・資金計画書など |
| 赤字決算・リスケ（返済条件の変更）中 | 検討できる |
会社員が個人で始める場合は、「新たに事業として不動産投資を行う人」として申し込むことになります（開業届などの書類が必要）。2棟目以降の金融機関を開拓する順番は、不動産投資の融資｜銀行開拓で書いています。
対象になる物件・ならない物件
対象になる物件
この表は、すべて2026年9月時点の審査の目安です。
| 種類 | 内容 |
|---|---|
| 全国の収益物件 | 戸建、共同住宅、区分マンション |
| 築古・高利回りの物件 | 検討の対象 |
| 違反建築・既存不適格・民泊 | 個別に検討 |
| 増築部分の未登記 | 検討できる |
対象外・注意が必要な物件
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 建物を建てる資金 | 対象外 |
| 再建築不可 | ※取り扱いが難しい |
| 借地・底地 | ※取り扱いが難しい |
| レッドゾーン（土砂災害特別警戒区域） | ※評価額が大きく下がり、自己資金が増える |
| 流通性・換金性が著しく低い物件 | ※取り扱いが難しい |
金利の目安が4%台〜6%台のため、表面利回りが低い物件では、返済後に手元の現金が残りにくくなります。
積算・BSで見たときの注意
AGビジネスサポートは、物件を収益性で評価します（目安）。収益性で融資額が出ても、借入が積算評価額を上回ると、上回った分だけ、保有物件を積算評価額に置き直したバランスシート（修正後BS）で純資産が減り、次の1棟の融資を受けにくくなります。
金利の目安が4%台〜6%台のため、借入期間中の利息も手元の現金を減らします。
筆者は、まず積算割合（積算評価額÷売出価格）が80%以上の物件に絞り、そのうえで借入を積算評価額の内側に収められるかで買うかを決めています。業者から物件の提案を受けたら、次の1つを聞いてください。
「この物件の積算評価はいくらですか」
答えが売出価格の80%に届かなければ、筆者は融資が出ても買いません。80%を線にしている理由と、業者の答えを検算する方法は収益物件の選び方で、全額を借りたときに債務超過になる仕組みはフルローンとはで書いています。
よくある質問
Q. 会社員でも申し込めますか。
申し込めます。公式の対象者に「新たに事業として不動産投資を行う方」があり、審査の目安でも年収の縛りはありません。開業届や事業計画書などの書類が必要です。
Q. 金利はいくらですか。
公式の金利は、固定金利型で年2.49%〜7.99%です。審査の目安では4%台〜6%台が中心で、標準的な金利は4.99%です（2026年9月時点）。
Q. 後で銀行に借り換えられますか。
借り換えはできますが、早期返済の違約金がかかります。違約金は、約定より早く返す元金の2%〜5%です。
更新履歴
| 日付 | 内容 |
|---|---|
| 2026年10月4日 | 公開。公表資料は2026年10月4日確認、審査の目安は2026年9月時点 |
| 2026年10月8日 | 金融機関の一覧（比較表）へのリンクを追加。変動金利型の基準（みずほ銀行の短期プライムレート）の引き上げ予定を追加。著者表示と無料相談の案内を、サイト共通の文に合わせた |
この記事の条件は、AGビジネスサポートの公表内容と、2026年9月時点の審査の目安をまとめたものです。審査は個別に行われ、条件は変わります。申し込む前に、最新の条件をAGビジネスサポートに確認してください。
この記事を書いた人：本業を持ちながら、収益物件を複数保有しています。宅地建物取引士・相続診断士。150人以上の資産拡大を支援してきました。自分の1棟目は、買った時点で借入が評価額を上回っていました（実質債務超過）。
このサイトでは、積算評価をもとにした物件の判断基準を発信しています。
無料相談では、金融機関の目線でバランスシートを引き直し、今後の拡大戦略を一緒に考えます。業者から提案を受けた物件の無料査定や、判断のセカンドオピニオンも行っています。まず60分でお話を伺います。
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